Publié le 23 Avril 2024

La mise en vente d’un lot de copropriété s’accompagne de la constitution d’un dossier de diagnostic technique comportant tous les diagnostics immobiliers individuels mais aussi de la transmission d’autres documents relatifs à la copropriété. Parmi ces derniers, on peut citer trois expertises particulièrement pertinentes dans le contexte actuel de rénovation énergétique des bâtiments : le plan pluriannuel de travaux (PPT), le DPE collectif, voire l’audit énergétique (copropriété horizontale). Revenons sur ces diagnostics et bilans essentiels pour mieux informer les acquéreurs de biens de copropriété.

DPE collectif : un diagnostic rendu progressivement obligatoire par la loi Climat et résilience

La loi Climat et résilience a permis de rendre obligatoire la réalisation d’un DPE collectif au sein des copropriétés dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013. Celui-ci a une durée de validité de dix ans et il doit être renouvelé ou mis à jour si le bâtiment avait été noté D, E, F ou G lors d’un premier DPE réalisé conformément à la réforme du 1er juillet 2021. Cette obligation de réalisation d’un DPE collectif s’applique aux copropriétés de plus de 200 lots depuis le 1er janvier 2024 et concernera celles de 51 à 200 lots au 1er janvier 2025 et de 50 lots tout au plus au 1er janvier 2026. Tout lot vendu dans une copropriété éligible à la réalisation du DPE collectif doit donc comporter une copie de ce diagnostic dans le DDT de vente en plus du DPE individuel obligatoire.

PPT : l’obligation de le fournir lors de la vente d’un lot ou son projet à défaut d’adoption

Le plan pluriannuel de travaux (PPT) ou le projet de PPT (PPPT) fait aussi partie des documents à fournir en copie au sein du carnet d’entretien de l’immeuble lors de la vente d’un lot de copropriété, hormis la vente d’un ou une fraction de lot annexe (cave, garage, parking, etc.), lorsqu’il existe ou lorsqu’il est exigible à la date de la vente du lot. Le PPT a aussi été instauré par la loi Climat et Résilience, et ce, pour les immeubles de plus de 15 ans, qu’ils soient à usage d’habitation ou mixtes. Le PPT a également été rendu obligatoire de façon progressive par cette même loi : à compter du 1er janvier 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots, à compter du 1er janvier 2024 pour celles comprenant de 51 à 200 lots et à compter du 1er janvier 2025 pour celles comprenant jusqu’à 50 lots. L’existence d’un DTG en cours de validité et n’indiquant aucun besoin de travaux permet toutefois de ne pas faire réaliser le PPT.

Audit énergétique : la vente d’une maison indépendante au sein d’une copropriété l’exige

Selon la Direction de l’habitat, de l’urbanisme et des paysages (DHUP), la vente d’une maison indépendante située au sein d’une copropriété horizontale et classée F ou G au DPE exige de fournir un audit énergétique à l’acquéreur, « sauf disposition particulière du règlement de copropriété ». Il est vrai qu’à partir du moment où le lot se présente comme une maison individuelle dont les murs, la toiture, etc., appartiennent exclusivement au copropriétaire, l’exigence d’élaborer un audit énergétique s’avère logique. Cette obligation semble toutefois contredire l’article L126-28-1 du Code de la construction et de l’habitation qui indique que l’audit énergétique ne concerne que « la vente de bâtiments ou parties de bâtiments à usage d’habitation qui comprennent un seul logement ou comportent plusieurs logements ne relevant pas de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ».